本庄市・児玉郡で空き家を売る前に確認したい5つのこと——3,000万円控除と市の制度
親から相続した実家が本庄市や児玉郡（美里町・神川町・上里町）にあり、ご自身は東京や県外にお住まい——当社にはこうしたご相談が多く寄せられます。空き家は「いつか考えよう」と置いておくほど、税金の特例の期限が過ぎ、建物は傷み、選べる道が減っていきます。売ると決める前に確認しておきたい5つのことを整理しました。
1. 名義は相続人に変わっていますか（相続登記）
不動産を売るには、まず亡くなった方から相続人へ名義を移す相続登記が必要です。2024年4月から相続登記は義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。遺産分割がまとまらないうちに相続人の一人が勝手に売ることはできないため、「誰が相続するか」を先に決めることが売却の出発点です。
制度の詳細は「相続登記の義務化とは？」で解説しています。
2. 「空き家の3,000万円特別控除」が使えるか
相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。手取りを大きく左右する特例なので、売り方を決める前に要件を確認してください。主な要件は次のとおりです。
- 建物 —— 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋で、マンション等の区分所有建物でないこと
- 住んでいた人 —— 相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件で対象になります）
- 相続後の使い方 —— 相続してから売るまで、貸したり事業に使ったり、誰かが住んだりしていないこと
- 売り方 —— 耐震リフォームをしてから売るか、取り壊して更地で売ること。2024年1月以降の売却では、買主が翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行う場合も対象になりました
- 期限と金額 —— 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却で、売却代金が1億円以下であること
なお、2024年1月以降の売却では、相続人が3人以上いる場合の控除額は1人あたり2,000万円になります。
この特例を受けるには、確定申告の際に市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を税務署へ提出します。本庄市では営繕住宅課が発行の窓口です（2026年4月時点）。「空き家のまま貸してしまった」「期限を1年過ぎていた」だけで数百万円の差になることもあるため、売り出す前の確認が欠かせません。
3. 本庄市の空き家制度を知っておく
本庄市では、空き家の売却・賃貸の情報を登録できる空き家バンク（埼玉県北部地域の空き家バンク制度）や、空き家の管理を担う事業者を紹介する空き家等管理サービス事業者登録制度などを設けています。制度の内容や受付状況は変わることがあるため、最新の情報は本庄市の空き家対策のページでご確認ください。美里町・神川町・上里町にお住まいの場合は、それぞれの町の窓口が担当です。
4. 建物と土地の「現況」を確かめる
同じ地域の空き家でも、条件によって売りやすさと価格は大きく変わります。査定の前に、次の点を把握しておくと話が早く進みます。
- 建物の傷み具合 —— 雨漏り・シロアリ・傾きの有無。直して売るか、解体するかの判断材料になります
- 家財・残置物 —— 片付けの量と費用。現況のままでの売却や買取という選択肢もあります
- 境界と道路 —— 隣地との境界が確定しているか、建築基準法上の道路に接しているか（再建築できるか）
- 都市計画の区分 —— 郊外では市街化調整区域にある物件もあり、建て替えや買主の条件が限られる場合があります
5. 「売る・貸す・解体する・持ち続ける」を数字で比べる
空き家の出口は売却だけではありません。賃貸に出す、解体して土地として活用・売却する、当面は管理しながら持ち続ける——それぞれ手元に残るお金と手間が違います。持ち続ける場合も、管理が行き届かず「管理不全空家」として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の税負担が大きく増えるおそれがあります（「管理不全空家」とは？）。
大切なのは、修繕費・解体費・税金・売却額を並べて「最終的にいくら残るか」で比べることです。
地元で、調査から売却・解体まで
当社は、グループの不動産会社（株式会社ネクストステージ・本庄市栄）と施工会社（関東メンテックス株式会社）とともに、本庄市・児玉郡を中心に空き家のご相談に対応しています。相続登記や税金は提携の司法書士・税理士と連携し、建物の診断から片付け・修繕・解体、売却・賃貸までを窓口ひとつで進めます。遠方にお住まいで現地に行けない方の立ち会い代行も承ります。
「売るかどうか、まだ決めていない」段階でのご相談を歓迎します。初回相談は無料・秘密厳守です。